Guide Complet : Louer un Local pour Restaurant

Tu veux ouvrir ton restaurant mais tu ne sais pas encore quel type de local choisir ? Cet article t’aide à y voir clair pour louer un restaurant dans les meilleures conditions. Qu’il s’agisse d’un local commercial restaurant, d’un local de restauration rapide à louer, ou encore d’un restaurant à louer sans fond de commerce, le choix du local est une décision structurante pour ton projet.

Dans ce guide complet, tu vas découvrir :

• Pourquoi le choix du local restaurant est aussi stratégique que celui de l’emplacement,
• Les différents types de location restaurant possibles : avec ou sans fond de commerce, locaux vides, dark kitchen, bar à louer, ou local cuisine à louer,
• Les critères essentiels à vérifier avant de signer : surface, aménagement, extraction, normes PMR, bail commercial, etc.,
• Les erreurs à éviter lors de la recherche de locaux restaurant,
• Où trouver les meilleures annonces de locaux commerciaux à louer pour ton activité (restaurant, snack, café...),
• Et enfin, comment évaluer le coût du loyer grâce au taux d’effort, un indicateur clé de rentabilité.

Quel que soit ton concept (café, bar, fast-food, cuisine gastronomique), ce guide t'aidera à trouver un local de restaurant adapté à ton budget, à tes contraintes techniques et à ta clientèle cible.

Pourquoi le choix du local est crucial en restauration

Le local n’est pas juste un toit pour ton restaurant — c’est la structure de ton activité. Même avec un excellent concept, un mauvais local peut compromettre ta rentabilité, ton organisation interne ou même ta légalité.

Voici pourquoi ce choix est stratégique :

• Il t’engage sur plusieurs années : un bail commercial classique est signé pour 9 ans (3/6/9), difficile à rompre sans conséquences.
• Il impacte ton concept : le type de cuisine, le nombre de couverts, le service à table ou à emporter dépendent tous de l’aménagement possible.
• Il conditionne ta rentabilité : un local mal isolé, trop grand, mal agencé ou nécessitant trop de travaux peut faire exploser les coûts.
• Il détermine tes contraintes techniques : extraction, accès PMR, normes ERP, etc. peuvent être impossibles à mettre en place selon les bâtiments.
• Il influe sur ton confort de gestion : un local bien pensé facilite la logistique, la fluidité du service, et réduit la pénibilité du quotidien.

Les différents types de locaux selon ton projet

Avant même de visiter des locaux, il est crucial de savoir quel type de bien tu cherches. Tous ne se valent pas, et chacun a ses avantages / inconvénients selon ton concept (snacking, restaurant gastronomique, dark kitchen…) et ton budget.

Reprendre un restaurant existant (local avec fond de commerce)

👉 Tu rachètes une activité existante (même si tu changes le concept).
💰 Tu payes un droit au bail + un fonds de commerce (clientèle, matériel, réputation…).

✅ Avantages : cuisine équipée, normes souvent déjà respectées, clientèle installée.
❌ Inconvénients : concept à réadapter, coût d’acquisition élevé, pas toujours flexible.

🧠 Idéal pour : projets qui veulent se lancer rapidement, minimiser les travaux, ou bénéficier d’un flux existant.

Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce est un ensemble d’éléments qui permettent l’exploitation d’une activité commerciale. Il comprend généralement :

• Les éléments incorporels : nom commercial, enseigne, clientèle, droit au bail, licences (ex : licence IV)
• Les éléments corporels : matériel, mobilier, équipements de cuisine, stock

Reprendre un local occupé (local nu avec droit au bail uniquement)

👉 Tu reprends un bail commercial, mais sans le fonds de commerce.
💰 Tu payes un droit au bail (souvent 10k à 50k €).

✅ Avantages : plus flexible que le rachat complet, tu pars de zéro.
❌ Inconvénients : aménagements souvent à ta charge (extraction, cuisine, salle…).

🧠 Idéal pour : concepts originaux, dark kitchens avec besoins spécifiques, entrepreneurs qui veulent maîtriser tout l’aménagement.

Louer un local vide (local vide ou à louer sans droit au bail)

👉 Location pure auprès d’un propriétaire, comme pour un local commercial classique.
💰 Pas de droit au bail ni fonds de commerce à payer.

✅ Avantages : budget de départ plus léger.
❌ Inconvénients : rare, souvent brut de béton, démarches administratives complètes à faire (ERP, hygiène…).

🧠 Idéal pour : restaurateurs expérimentés ou projets avec gros budget travaux, ou pour les franchises qui veulent imposer un cahier des charges précis.

Quelle est la différence entre local nu avec droit au bail uniquement et local vide à louer sans droit au bail ?

Excellente question — c’est une confusion courante. Voici un tableau comparatif entre les deux :

Exemple de local avec droit au bail uniquement :
Tu trouves un local où un salon de thé vient de fermer. Tu rachètes son droit au bail pour 30 000 €, tu refais les travaux, tu ouvres ta propre pizzeria.

Exemple de local sans droit au bail :
Un promoteur livre un local jamais occupé. Tu signes directement avec lui. Aucun droit d’entrée à payer.

La location-gérance pour votre restaurant

👉 La location-gérance (aussi appelée gérance libre) permet d’exploiter un fonds de commerce de restauration sans en être propriétaire.

Le propriétaire (le bailleur ou le cédant) met son fonds de commerce à disposition d’un exploitant (le locataire-gérant), qui le fait tourner à ses risques et périls, en contrepartie d’une redevance mensuelle.

✅ Avantages :

• Permet de se lancer sans acheter de fonds de commerce (coût initial réduit)
• Tu exploites un restaurant déjà équipé, parfois avec clientèle existante
• Tu testes le concept ou l’emplacement sans engagement définitif
• Peut déboucher sur une reprise du fonds de commerce si le contrat le prévoit

❌ Inconvénients :

• Tu n’es pas propriétaire du fonds → dépendance forte au bailleur
• Moins de liberté dans l’aménagement ou la stratégie long terme
• Contrat à encadrer juridiquement pour éviter tout litige
• Obligation de publier un avis de location-gérance dans un journal d’annonces légales

🧠 Idéal pour :

• Tester une zone ou un concept avant un rachat
• Restaurateurs avec peu de trésorerie à l’entrée
• Reprise temporaire d’un établissement (ex : gérant retraité)

⚠️ À vérifier avant de signer :

• Le bail autorise-t-il la location-gérance ?
• Durée du contrat, conditions de résiliation ou de rachat
• Qui est responsable des dettes ou litiges en cours ?
• Que contient exactement le fonds loué ? (matériel, licences, extraction, etc.)

Cas particuliers à considérer

• Kiosques, food courts, marchés couverts : pas de bail classique, mais des autorisations d’occupation.
• Dark kitchens : souvent en périphérie, sans salle, avec des loyers faibles mais logistique à anticiper.
• Pop-up ou bail précaire : contrats courts (1 à 3 ans), utiles pour tester un concept ou se lancer sans engagement long.

Conseil

Avant de choisir, pose-toi ces questions :

• Quel est ton budget total (bail + aménagement + charges) ?
• As-tu besoin d’un local clé en main, ou peux-tu gérer des travaux ?
• As-tu besoin d’un droit au bail, ou vises-tu une location simple ?
• Est-ce que tu veux garder la clientèle existante (reprise) ou créer de zéro ?

Les critères pour bien choisir son local restaurant

Si tu as trouvé un bon emplacement, il te reste une étape décisive : choisir le bon local. Voici une checklist complète pour valider qu’il correspond à ton projet et à ton concept.

La checklist pour trouver le local pour restaurant

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Statut juridique & type de local

• Le local est compatible avec une activité de restauration (vérifie le PLU ou règlement de copro).
• Il s’agit d’un local avec ou sans fonds de commerce selon ton besoin.
• Tu connais la nature du bail : commercial 3/6/9, précaire, bail dérogatoire.
• Le droit au bail ou le pas-de-porte sont clairs et raisonnables.
• Le propriétaire accepte les travaux nécessaires (extraction, aménagement…).
• Les autorisations (terrasse, enseigne, licence IV, etc.) sont possibles ou déjà acquises.

Surface & agencement

• La surface totale est adaptée à ton concept (ex : 50 m² = snacking, 100 m² = salle + cuisine).
• L’espace permet une bonne circulation client / personnel.
• Le local permet d’aménager :
• Une salle avec le bon nombre de couverts
• Une cuisine fonctionnelle
• Un coin stockage / réserve
• Des sanitaires conformes, dont 1 PMR
• Si besoin : possibilité d’ajouter un comptoir, un bar, une terrasse.

Travaux & normes

• Le local dispose d’un système d’extraction conforme (ou possibilité de l’installer).
• Les arrivées et évacuations d’eau sont en place.
• L’électricité est aux normes pour la cuisine pro (puissance, triphasé…).
• Le local est accessible PMR (ou possibilité de mise en conformité).
• Les murs, sols, plafonds sont en bon état ou faciles à rénover.
• Tu as identifié les travaux nécessaires (et leur coût estimé).

Rentabilité & taux d’effort

• Le loyer mensuel est adapté à ton chiffre d’affaires prévisionnel.
• Le taux d’effort (loyer / CA prévisionnel) est inférieur à 10 %.
• Les charges locatives sont maîtrisées (copro, ordures, eau, etc.).
• Il n’y a pas de surprise contractuelle (charges récupérables, taxe foncière à ta charge, etc.).
• Le fonds de commerce ou matériel (si cession) est en bon état ou réutilisable.

Accessibilité & livraison

• Le local est facilement accessible pour les fournisseurs.
• Il y a un espace de réception ou une zone de déchargement.
• Si click & collect / livraison : un espace pour les livreurs est prévu.
• Tu peux intégrer une chambre froide / congélateur si nécessaire.

Environnement immédiat

• Le voisinage est tolérant à l’activité de restauration (bruit, odeurs, horaires).
• Pas de nuisances futures prévues (travaux, fermeture de rue, etc.).
• Le local n’est pas en copropriété trop contraignante.
• Tu as consulté les derniers PV de copro pour éviter les mauvaises surprises.

En résumé

📌 Cette checklist est là pour t’éviter des erreurs coûteuses : travaux imprévus, impossibilité d’extraction, taux d’effort trop élevé, bail flou…

✅ Si ton local coche la plupart de ces cases, c’est un excellent point de départ pour ton restaurant.
❌ Si plusieurs points sont bloquants ou flous, méfiance : mieux vaut attendre un local sain et bien placé que se lancer sur un mauvais départ.

Les erreurs à éviter quand on choisit son local

Se précipiter sur un local peut te faire perdre beaucoup de temps, d’argent… et d’énergie. Voici les pièges les plus courants que tu dois absolument éviter :

• ❌ Choisir par coup de cœur sans analyse rationnelle
  Un local peut être charmant, mais inadapté à ton activité. L’émotion ne doit pas remplacer le calcul.
• ❌ Sous-estimer le coût total du local
  Loyer, charges, travaux, équipements, mises aux normes… Ce n’est pas juste le prix mensuel affiché.
• ❌ Négliger les contraintes techniques
  Absence d’extraction, plafond trop bas, accès PMR impossible : certains défauts sont rédhibitoires.
• ❌ Ne pas vérifier le bail ou les règles de copropriété
  Certaines clauses peuvent t’empêcher d’exercer ton activité sereinement : horaires, nuisances, partage des charges…
• ❌ Ignorer le taux d’effort
  Un loyer trop élevé par rapport à ton chiffre d'affaires prévisionnel peut te mettre en difficulté dès le départ.
• ❌ Signer sans faire valider par un professionnel
  Un avocat ou expert-comptable peut t’éviter des erreurs lourdes et sécuriser ton engagement.

⚠️ Rappelle-toi : il vaut mieux passer quelques semaines de plus à chercher qu’être prisonnier d’un mauvais choix pendant des années.

Comment trouver son restaurant local ?

Pour trouver le local idéal pour ton restaurant, voici quelques plateformes spécialisées où consulter des annonces de locaux commerciaux disponibles à Paris :

• Point de Vente : spécialisé dans les locaux commerciaux pour la restauration à Paris et en Île-de-France — pointdevente.fr
• GIE Paris Commerces : propose des locaux commerciaux et bureaux à louer à Paris — locaux.pariscommerces.fr
• SeLoger : large gamme d’annonces de locaux commerciaux en location à Paris — seloger.com
• PAP Commerces : annonces de locaux à louer sans frais d’agence en Île-de-France — papcommerces.fr
• Le Bon Coin : section dédiée aux restaurants à louer, locaux commerciaux, boulangeries, etc. — leboncoin.fr
• BureauxLocaux : spécialisé dans l’immobilier d’entreprise — bureauxlocaux.com
• Paris Habitat : plus de 4 200 locaux professionnels et commerciaux à Paris — parishabitat.fr

Avant de finaliser ton choix, il est essentiel de visiter plusieurs locaux, d’évaluer leur conformité avec ton concept de restaurant et de vérifier les réglementations locales.

Comment reprendre un fonds de commerce

Reprendre un fonds de commerce (comme un restaurant existant) peut te faire gagner du temps… ou entraîner de lourdes complications si ce n’est pas bien préparé.

Pourquoi reprendre un fonds de commerce plutôt que créer ?

✅ Avantages :

• Clientèle existante = démarrage rapide
• Équipements et agencement déjà en place
• Emplacement testé et optimisé
• Reprise d’une licence IV ou d’autorisations administratives

⚠️ Risques :

• Bail désavantageux
• Matériel obsolète ou en mauvais état
• Mauvaise réputation du lieu
• Charges cachées (dettes sociales/fiscales, litiges…)

Étapes pour reprendre un fonds de commerce

Recherche et évaluation du fonds

• Repérer des annonces : Bodacc, CCI, CessionPME, Le Bon Coin pro…
• Demander les 3 derniers bilans comptables
• Évaluer :
  • Le chiffre d’affaires et son évolution
  • La marge brute
  • Les charges fixes + loyer
  • Les contrats existants (personnel, fournisseurs…)
  • L’état du matériel

🔍 Fais-toi accompagner par un expert-comptable.

Lettre d’intention ou promesse de cession

• Sert à formaliser l’accord avant signature définitive
• Recommandé pour sécuriser la négociation

Vérification du bail commercial

• Le droit au bail est inclus dans le fonds
• Vérifie :
  • La durée restante
  • Le montant du loyer
  • L’activité autorisée (sur place, vente à emporter, alcool…)
  • Les conditions de renouvellement

Rédaction de l’acte de cession

Doit contenir :

• Identité des parties
• Prix de cession (avec ventilation du matériel, bail, etc.)
• CA et résultats des 3 dernières années
• État des privilèges / nantissements
• Transfert des salariés

Formalités après la vente

• Enregistrement au service des impôts (sous 30 jours)
• Annonce légale dans un journal spécialisé
• Déclaration au greffe (modification RCS)
• Information des salariés (Loi Hamon)

Combien ça coûte ?

• Prix du fonds = souvent entre 30% et 100% du CA annuel HT
• Frais de notaire ou avocat
• Droit d’enregistrement : 3 % de la part > 23 000 €
• Annonces légales, greffe, diagnostics éventuels

À retenir

✔️ Reprendre un fonds de commerce peut être un accélérateur si c’est bien évalué.
✔️ Ne jamais signer sans avoir analysé les documents comptables, juridiques et matériels.
✔️ L’accompagnement par des pros (expert-comptable, avocat, notaire) est fortement recommandé.

🔗 Source : entreprendre.service-public.fr

Comment calculer la surface nécessaire pour son restaurant

Le choix du local dépend fortement de la surface disponible, qui doit être cohérente avec ton concept, ton volume de clients, et tes besoins techniques (cuisine, stockage, circulation…).

Choisis ton type de restaurant

Calcule selon le nombre de couverts

Exemple :
Tu prévois 40 couverts pour un restaurant traditionnel
➡️ 2,5 m² × 40 = 100 m² de surface totale minimum

Répartis les espaces par zone

🧠 À prévoir en plus :

• Terrasse ou zone extérieure
• Comptoir click & collect ou à emporter
• Livraison : espace de retrait pour les livreurs

En résumé

Ne surdimensionne pas

Un local trop grand, c’est :

• Plus de charges fixes
• Plus de personnel
• Un taux d’effort (loyer / CA) plus élevé

Combien coûte un loyer en moyenne pour un restaurant local ?

Il est difficile de donner un tarif exact : tout dépend de la ville, de la zone de chalandise et de l’emplacement. L’indicateur le plus pertinent est le taux d’effort.

Un taux supérieur à 10–12 % fragilise ta rentabilité. Un taux trop bas, lui, peut cacher un local mal situé ou peu fréquenté.

👉 En restauration, le loyer idéal ne doit pas dépasser 10 % du CA annuel prévisionnel.

Exemple de calcul

• CA annuel estimé : 700 000 €
• Loyer annuel : 66 000 € (soit 5 500 € / mois)

Taux d’effort = (66 000 ÷ 700 000) × 100 = 9,42 % ✅

➡️ Ce taux reste dans une zone saine : le local restaurant est cohérent avec le niveau d’activité attendu.

Conseil

Avant de signer un bail commercial restaurant, évalue :

• Le potentiel de CA du quartier (flux, concurrence…)
• Les loyers pratiqués dans des établissements similaires

🎯 Cela t’aidera à valider la viabilité économique de ton projet.

🔗 Source : Chasseur de fonds – Quel est le taux d’effort acceptable pour un restaurant ?